Guida all'affitto casa: costi, contratti e consigli pratici per scegliere bene
- Data di pubblicazione: 28/05/2026
- A cura di: Maria Chiara Rizzo
- Immagini e foto di Adobe Stock
Perché il mercato degli affitti è cambiato
Il mercato degli affitti in Italia è cambiato profondamente negli ultimi anni. I canoni continuano a crescere, con aumenti registrati in molte città italiane anche nei primi mesi del 2026, anche se l’andamento varia molto da città e da zona.
Le ragioni sono semplici: la domanda di case in affitto è cresciuta, l’offerta si è ridotta e acquistare casa è diventato più difficile per molte famiglie. A questo si aggiunge il fatto che numerosi proprietari hanno spostato i propri immobili sugli affitti brevi turistici, sottraendoli al mercato tradizionale.
Il risultato è un mercato più competitivo, dove trovare un buon appartamento a un prezzo sostenibile richiede più tempo, più attenzione e soprattutto più informazioni.
Spese da considerare prima di firmare l’affitto
Uno dei più importanti fattori da considerare per decidere al meglio che tipologia di immobile affittare è la comprensione delle spese e degli obblighi previsti dal contratto. È necessario sapere a chi spetta cosa e quali costi possono incidere realmente sul budget mensile.
Prima di firmare, è essenziale avere un quadro completo.
Deposito, spese condominiali, utenze e manutenzione
Deposito cauzionale
Di norma equivale a 2-3 mensilità di canone (per legge non può superare le 3 mensilità nei contratti standard). Viene restituito al termine del contratto, togliendo eventuali spese per danni. Per questo è importante che le condizioni dell’immobile al momento della consegna siano documentate con foto e verbale scritto.
Spese condominiali
Possono essere incluse nel canone oppure pagate separatamente, sulla base di quanto prevede il contratto.
Le spese ordinarie (pulizia scale, luce comune, manutenzione ordinaria ascensore) sono generalmente a carico dell’inquilino.
Le spese straordinarie (rifacimento facciata, sostituzione caldaia centralizzata, rifacimento tetto) spettano al proprietario.
Utenze
Le utenze di luce, gas e acqua sono normalmente a carico dell’inquilino. È necessario verificare se le forniture sono già intestate o se occorre procedere alla voltura, ovvero il procedimento che permette di cambiare intestatario senza interrompere il servizio.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Piccole riparazioni, sostituzione di guarnizioni e manutenzione ordinaria spettano generalmente all’inquilino.
Il proprietario, invece, deve mantenere l’immobile in buono stato e idoneo all’uso abitativo. Sono normalmente a suo carico:
- rifacimento impianti;
- sostituzione della caldaia per vetustà;
- problemi strutturali;
- infiltrazioni importanti;
- rifacimento tetto o facciata;
- sostituzione di infissi deteriorati dal tempo.
In presenza di problemi urgenti, come perdite importanti o guasti all’impianto elettrico, il locatore deve intervenire in tempi ragionevoli.
L’inquilino ha invece il dovere di:
- utilizzare correttamente l’immobile;
- eseguire la piccola manutenzione;
- comunicare tempestivamente eventuali guasti;
- restituire l’immobile nelle corrette condizioni.
Registrazione del contratto
Il contratto di locazione va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La spesa di registrazione si divide tra le parti, salvo diversi accordi contrattuali. La registrazione può essere richiesta direttamente all’agenzia che si occupa della locazione.
Clausole da controllare con attenzione nel contratto di affitto
Ogni clausola può avere conseguenze importanti durante la locazione.
Prima di firmare è fondamentale verificare:
- modalità di restituzione del deposito cauzionale;
- eventuali limitazioni sull’uso dell’immobile;
- possibilità di subaffitto;
- presenza di animali domestici;
- obblighi di manutenzione specifici;
- modalità di recesso anticipato;
- diritto di visita del proprietario.
Tipologia di contratti e aggiornamento ISTAT del canone di locazione
L’aggiornamento ISTAT del canone è molto frequente nei contratti di locazione, ma non è automatico.
Per essere applicato:
- deve essere previsto nel contratto;
- non si applica nei contratti con cedolare secca;
- spesso richiede una richiesta formale del locatore.
La percentuale applicabile varia in base al tipo di contratto.
Contratti abitativi liberi (4+4)
È il contratto più diffuso. Dura 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4. Il canone è stabilito liberamente tra le parti.
Nei contratti a canone libero il massimo normalmente applicabile è il 100% della variazione ISTAT FOI, se previsto contrattualmente.
Esempio: se la variazione ISTAT è +2%, l’aumento massimo applicabile è +2%.
Contratti a canone concordato (3+2)
Il canone segue parametri stabiliti a livello locale. In cambio, proprietario e inquilino possono beneficiare di agevolazioni fiscali.
Nei contratti concordati il limite normalmente applicato è il 75% della variazione ISTAT.
Esempio: se l’ISTAT è al +2%, l’aumento massimo applicabile è del +1,5%.
Contratti commerciali
Per negozi, uffici e immobili commerciali, in generale, il limite applicato è il 75% della variazione ISTAT, salvo specifiche eccezioni previste dal contratto o dalla normativa.
Contratto transitorio
Dura da 1 a 18 mesi ed è pensato per esigenze temporanee documentate, come trasferimenti lavorativi.
Contratto per studenti universitari
Dura da 6 mesi a 3 anni ed è rinnovabile. È destinato agli studenti fuori sede e prevede specifiche condizioni agevolate.
Diritto di accesso del locatore: cosa può fare il proprietario
Un tema spesso sottovalutato riguarda il diritto di accesso del proprietario all’immobile durante la locazione.
Anche se il proprietario mantiene la titolarità dell’immobile, la casa resta nella disponibilità del conduttore per tutta la durata del contratto.
Questo significa che il locatore non può:
- entrare senza consenso;
- utilizzare liberamente copie delle chiavi;
- presentarsi senza preavviso;
- effettuare controlli continui.
In situazioni estreme, un accesso arbitrario potrebbe persino configurare una violazione di domicilio.
Quando il proprietario può entrare nell’immobile affittato
L’accesso del proprietario all’immobile durante la locazione è consentito solo in situazioni specifiche e nel rispetto dei diritti dell’inquilino. In condizioni normali, il proprietario può entrare nell’abitazione esclusivamente previo consenso dell’inquilino e per motivi legati a manutenzioni, controlli tecnici o visite concordate con futuri acquirenti o nuovi inquilini, se previsto dal contratto di locazione.
Per evitare incomprensioni o contestazioni, è sempre consigliabile concordare preventivamente giorno, orario e modalità di accesso, preferibilmente tramite comunicazioni scritte.
In caso di emergenza reale, invece, il proprietario può intervenire tempestivamente per motivi di sicurezza e tutela dell’immobile. Rientrano in queste situazioni eventi come allagamenti, fughe di gas, incendi o gravi infiltrazioni che richiedano un intervento immediato.
Immobile in vendita
Se l’immobile viene messo in vendita durante la locazione, il proprietario può generalmente organizzare visite, ma senza abuso e rispettando la privacy dell’inquilino.
Preavviso, correttezza e comunicazioni scritte aiutano a evitare contestazioni.
Come valutare un immobile in affitto
Scegliere l’appartamento giusto non riguarda solo la posizione o i metri quadri. Alcuni elementi incidono in modo significativo sul costo reale mensile e sulla qualità della vita quotidiana.
Checklist per valutare un affitto prima di firmare
Efficienza energetica
La classe energetica dell’immobile determina i costi di riscaldamento e raffreddamento. Un appartamento in classe G o F può comportare bollette significativamente più alte rispetto a uno in classe A o B.
Con i prezzi dell’energia ancora elevati, la differenza annua può superare i 1.000-2.000 euro.
Prima di firmare, verificare sempre l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), che per legge deve essere allegato al contratto.
Stato degli impianti
Impianto elettrico a norma, caldaia funzionante e in regola con le revisioni, impianto idraulico senza perdite. Problemi su questi fronti possono tradursi in spese impreviste e disagi.
Esposizione e luminosità
Un appartamento ben esposto riduce i consumi di illuminazione artificiale e riscaldamento e migliora il comfort abitativo.
Contesto condominiale
Un condominio ben gestito, con spese trasparenti e delibere regolari, evita sorprese. Chiedere i verbali delle ultime assemblee può aiutare a capire se sono previsti lavori straordinari.
Connessione e servizi
Copertura internet in fibra, vicinanza a mezzi pubblici, parcheggio e supermercati incidono sulla qualità della vita quotidiana e sul valore percepito dell’immobile.
Gli errori più comuni da evitare per l’affitto
Anche chi ha già affittato in passato può incappare in errori che poi si pagano cari.
Firmare senza leggere attentamente il contratto
Ogni clausola conta. È importante verificare:
- aggiornamenti del canone;
- condizioni di restituzione della cauzione;
- obblighi di manutenzione;
- penali per recesso anticipato.
Non fare un sopralluogo accurato
Documentare le condizioni dell’immobile alla consegna protegge sia l’inquilino sia il proprietario.
È importante fare anche delle foto dello stato dell’immobile, a difetti preesistenti e eventuale modulo contatori per evitare possibili incomprensioni con il proprietario.
Sottovalutare le spese accessorie
Il canone è solo una parte della spesa reale. Condominio, utenze, tassa rifiuti ed eventuale posto auto possono incidere molto sul costo finale.
Non verificare la regolarità dell’immobile
È fondamentale verificare che tutta la documentazione sia corretta e aggiornata.
Affidarsi solo alle foto online
Rumore, luminosità, vicinato e stato reale dell’immobile possono essere valutati solo con una visita accurata.
Affitto o acquisto: come fare il confronto
La domanda che molte persone si pongono è: conviene di più affittare o comprare casa?
La risposta, nel 2026, dipende da un insieme di variabili personali e di mercato.
Nelle città dove i prezzi di vendita sono ai massimi storici, come Milano e Bologna, il confronto tra rata del mutuo e canone d’affitto può temporaneamente favorire la locazione, soprattutto nel breve periodo.
L’acquisto conviene quando:
- si ha stabilità lavorativa;
- si dispone di un anticipo adeguato;
- si vuole costruire un patrimonio nel tempo;
- il costo del mutuo è comparabile al canone di locazione.
La bussola più utile per fare il confronto è semplice: confrontare il costo annuo dell’affitto con la rata annua del mutuo e le relative spese ricorrenti.
Affittare casa a Roma
Noi della Romimmobiliare ci occupiamo di supportare i nostri clienti in ogni fase del processo di affitto degli immobili.
Con i nostri 35 anni di esperienza nel mercato immobiliare nazionale, abbiamo sviluppato una rete di professionisti altamente competenti che operano sul territorio.
La nostra agenzia è specializzata nell’affitto di appartamenti a Roma con particolare attenzione al processo di valutazione dell’immobile, certificazione dei documenti e assistenza completa sia per l’affittuario sia per il proprietario.
Per richiedere maggiori informazioni o una valutazione gratuita del tuo immobile chiama il numero 06.397.387.90.
Riceverai assistenza direttamente dai nostri consulenti immobiliari per trovare l’affittuario adatto per il tuo immobile.
“La casa è una cosa seria. Non ti accontentare, scegli Romimmobiliare.”
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- Data di pubblicazione: 28/05/2026
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